上周MLF利率下調之后，今日LPR也迎來下降。8月22日早間，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新一期LPR數據：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別下調了5個基點和15個基點。
     這是自2019年8月LPR改革以來，5年期利率第6次下調，從4.85%降至4.45%，再到4.3%，降幅達到55個基點。
LPR年內兩次下探
北京首套房貸利率降至5%以內 那么，此次降息對個人住房貸款影響幾何呢？
     就北京而言，銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率加55個基點，二套房商貸加105個基點。那么此次調整后，北京目前首套個人住房商貸的利率是4.3%加55個基點，即4.85%；二套房貸是4.3%加105個基點，即5.35%。為方便您對比，樂居北京例舉了不同房貸利率下，貸款100-500萬元、25年期等額本息還款的按揭貸款月供金額，具體如下圖所示：
     按以100萬貸款金額、25年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR為4.5%，此時月供金額為5845.9元。而此次利率調整后，LPR為4.3%，此時月供金額為5758.84元。如此計算，月供金額減少了約87.6元。若是疊加今年5月央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的降低首套房貸利率20個基點政策，則首套房貸利率可低至4.1%，那么100萬25年期的每月月供將會減少約512元。雖然本月LPR下調后，將惠及正在還貸的家庭，但最終能否享受到降息，還要看當時是否選擇LPR的轉換。（轉化成LPR定價模式之后，購房者的房貸一般是一年調整一次，不同銀行規(guī)定不一，大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調整。） 符合預期 LPR跟隨MLF下降
     日前，央行公告中期借貸便利 ( MLF ) 操作和公開市場逆回購操作的中標利率分別為 2.75%、2.0%，均較前期下降 10 個基點。
此次下調是自2022年1月以來，央行時隔7個月來再度下調MLF和公開市場逆回購利率，貨幣政策寬松力度超出市場預期。隨著此次MLF和公開市場逆回購利率的調整，各界人士紛紛預測8月貸款市場報價利率（LPR）將同步下調，皆因MLF的變化將直接影響到LPR的走勢。
     LPR的形成是根據MLF、長期貸款(住房貸款)、報價行這些因素決定的。如果用簡單的公式表示，即：LPR=MLF利率+銀行綜合成本。由此觀之，MLF利率的下調，意味著當月LPR報價的定價基礎發(fā)生變化，8月LPR的下探便顯得順理成章，而與之掛鉤的房貸利率也迎來了下探空間。
     對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次降息意義重大，充分體現了貨幣金融政策導向，對于下半年穩(wěn)經濟導向具有積極意義。降息符合預期，此前MLF降息，使得大家對于此次降息動作不會意外。但降息15個基點，略超出預期，充分說明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。降息將進一步使得房貸利率下調空間增大。疊加此前降息效應，今年購房者可以享受更大的利息優(yōu)惠。 多地寬松政策助力預期修復
     另外，個人住房貸款期限長，大多數個人住房貸款利率均與5年期以上LPR掛鉤。此次5年期以上LPR下行，將有助于減輕居民房貸利息壓力、降低實體經濟融資成本，是穩(wěn)定投資、消費、宏觀經濟基本盤和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。
     此前今年5月LPR的下調，疊加其他政策組合拳效應逐步釋放，6月房地產市場初現修復特征。但由于局部地區(qū)疫情反復、經濟下行壓力加大的大背景下居民消費意愿不足，加之7月以來部分期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場預期修復受阻。6月的市場修復趨勢并未延續(xù)至7月，房地產市場再降溫。
     為緩解這一形勢，多地寬松政策助力市場預期修復。從中央到地方，近期“保交樓、穩(wěn)民生”的舉措陸續(xù)推出，多地多個停工項目已復工，逐漸提振市場信心。
     8月以來各地政策又有加碼趨勢，如環(huán)京樓市重地廊坊近日官宣取消住房限購，“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊地區(qū)等重點區(qū)域的非本地戶籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、蘇州等地的市場上也有二套房首付比例調整的消息傳出。